Pflichten des Vermieters bei Veräußerung der Mietsache – Klarstellung durch das LG Berlin II
(LG Berlin II, Beschluss vom 04.07.2024 – 67 T 37/24)
Einführung:
Das Landgericht Berlin II hat in seinem Beschluss vom 04.07.2024 (Az. 67 T 37/24) eine klare Regelung zur Informationspflicht des Vermieters bei einem Verkauf der Mietsache getroffen. Der Vermieter ist danach verpflichtet, den Mieter über die Veräußerung der Immobilie eindeutig zu informieren. Versäumt er dies, können ihm erhebliche finanzielle Konsequenzen drohen, insbesondere durch Kostenerstattungsansprüche des Mieters.
Sachverhalt:
Im vorliegenden Fall hatten Mieter eine Klage auf Rückzahlung der Mietkaution erhoben. Ohne Kenntnis darüber, dass der Vermieter die Immobilie bereits an einen Dritten veräußert hatte, richteten sie die Klage gegen ihren früheren Vermieter. Dieser hatte es versäumt, die Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren. Die Mieter gingen deshalb davon aus, dass der ursprüngliche Vermieter weiterhin ihr Vertragspartner sei und auf Rückgewähr der Kaution hafte.
Die Entscheidung des Gerichts:
Das LG Berlin II entschied, dass der Vermieter die Mieter gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben) unmissverständlich über den Verkauf der Immobilie hätte informieren müssen. Diese Pflicht resultiert daraus, dass der Mieter in der Regel keine Kenntnis von einer Veräußerung hat, es sei denn, er wird ausdrücklich darüber informiert. Der Vermieter kann sich nicht darauf verlassen, dass der Mieter von sich aus das Grundbuch einsehen müsste, um die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen.
Da der Vermieter seiner Mitteilungspflicht nicht nachgekommen war, wurden ihm die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt – auch wenn er in der Sache selbst obsiegt hätte. Durch die Verletzung der Hinweispflicht entstand dem Mieter nämlich ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch.
Praktische Bedeutung:
Dieser Beschluss unterstreicht, wie wichtig es für Vermieter ist, den Mieter bei einer Veräußerung der Immobilie rechtzeitig und klar zu informieren. Tut er dies nicht, riskiert er, trotz fehlender Haftung für die eigentliche Forderung, die Prozesskosten tragen zu müssen. Für den Mieter hingegen ist es ein Schutzmechanismus: Er darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass ihn der Vermieter über einen Eigentümerwechsel informiert und ist nicht verpflichtet, von sich aus Nachforschungen anzustellen.
Fazit:
Der Beschluss des LG Berlin II stärkt die Rechte der Mieter, indem er die Informationspflicht des Vermieters bei einem Eigentümerwechsel betont. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie ihrer Mitteilungspflicht nachkommen müssen, um unnötige Rechtsstreitigkeiten und mögliche Kostenerstattungsansprüche zu vermeiden. Mieter können sich darauf verlassen, dass sie nicht selbst das Grundbuch überprüfen müssen, sondern diese Information vom Vermieter erhalten.
